Het Vlaams Huurdecreet

Op 18 mei 2018 werd het ontwerp van het Vlaams Huurdecreet door de Vlaamse Regering goedgekeurd. Het toepassingsgebied omvat zowel de woninghuur voor hoofdverblijfplaats als bepaalde tijdelijke huurvormen (bv. tweede verblijf of vakantiewoningen) en de studentenverhuur. De inwerkingtreding van het Vlaams Huurdecreet is voorzien op 1 januari 2019 en beperkt zich tot de huurovereenkomsten afgesloten na die datum.

Met het Vlaams Huurdecreet wordt er voor geopteerd om de bepalingen over woninghuur (uit de Woninghuurwet en uit het gemeen huurrecht in art. 1714-1762bis BW) in een afzonderlijk decreet te bundelen , met aandacht voor de Vlaamse Wooncode. De voornaamste doelstellingen uit de Woninghuurwet worden in het Vlaamse Huurdecreet hernomen, met name het aanbieden van een stabiel en duurzaam kader aan de huurder en het garanderen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder. Nieuw is echter de doelstelling om de toegang tot de private huurmarkt te bevorderen alsook het waken over de transparantie en de kenbaarheid van het woninghuurrecht.

Hieronder worden de belangrijkste nieuwigheden uit het Vlaamse huurdecreet opgesomd.

1. Verhoogde huurwaarborg

Om de verhuurder meer zekerheid te bieden, is de huurwaarborg opgetrokken van maximaal twee maanden huur naar maximaal drie maanden huur. Tegelijk met de invoering van het Vlaams Huurdecreet, treedt een nieuw besluit van de Vlaamse Regering in werking voor de organisatie van een renteloze huurwaarborglening. Deze huurwaarborglening geldt naast de bestaande OCMW-waarborgregeling. De lening wordt aangevraagd bij het Vlaams Woningfonds. De aanvrager moet enerzijds voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor de bescheiden huur, anderzijds mag hij geen eigenaar zijn van onroerende goederen.

2. Beëindigen van de huur

  1. Opzeg door de huurder  van een huurovereenkomst van korte duur

Inzake de huurtermijn blijft een huurovereenkomst van negen jaar de regel. Huurovereenkomsten, die in totaal niet meer dan drie jaar mogen bedragen, kunnen nog steeds. Nieuw is dat de huurder voortaan een opzegmogelijkheid heeft in die huurovereenkomsten van korte duur, mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en een opzegvergoeding van drie, twee of één maand huur, in functie van het tijdstip van beëindiging. De verhuurder kan de kortlopende huur niet op zeggen.

  1. Opzeg door de verhuurder bij renovatie

Nieuw is ook de opzegmogelijkheid voor de verhuurder voor grondige renovatiedoeleinden.

Na de eerste vaste driejarige huurperiode kan hij te allen tijde de huur opzeggen.

  1. Opzeg door de verhuurder voor persoonlijk gebruik

Onder het huidige regime kunnen de partner, kinderen of bloedverwanten tot in de derde graad van de verhuurder ten allen tijde, de huurovereenkomst opzeggen voor eigen gebruik. Dit kan voortaan slechts na het verstrijken van de eerste driejarige periode.

  1. Ontbinding wegens het overlijden van de huurder

Voortaan is de duur  van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit voorkomen door binnen de twee maanden aan te geven de huur voort te zetten. De huur van deze twee maanden en een extra vergoeding van één maand huur is ten laste van de nalatenschap.

3. Huurprijs en kosten

Om de verhuurder te overtuigen om te blijven verhuren en de kandidaat-verhuurders te overtuigen in de private huurmarkt te stappen, moet de verhuurder een behoorlijk rendement worden gegarandeerd. De huurprijs bij de aanvang van de huurovereenkomst blijft om die reden vrij te bepalen door de verhuurder. Tijdens de uitvoering van de huurovereenkomst kan de huurprijs in principe enkel geïndexeerd worden, ook bij de opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur tussen dezelfde huurder en verhuurder.

Nieuw is de wijziging om na het uitvoeren van energiebesparende investeringen de huurprijs onder bepaalde voorwaarden vlotter te kunnen aanpassen. Dit draagt bij tot een verbetering van de woningkwaliteit. De hogere huurprijs wordt gecompenseerd door een lager energieverbruik. De verhuurders zullen gestimuleerd worden om hun woningen groener te maken.

Verder wordt het bestaande basisprincipe inzake aanrekening van kosten en lasten ingeschreven in het decreet. Alles wat met het gebruik van het goed te maken heeft is voor de huurder. Hetgeen dat voortspruit uit de zakelijke rechten van de woning is voor de verhuurder. Deze aanrekening krijgt verder uitwerking via een nog op te stellen lijst door de Vlaamse Regering. Tot slot, komt er een richtinggevende lijst inzake de onderhouds- en herstellingsplicht van de huurder respectievelijk de verhuurder. Dit moet de discussies hierrond verminderen.

4. De woningkwaliteit

Zowel bij de aanvang als tijdens de duur van de huurovereenkomst, moet de woning voortaan voldoen aan de gewestelijke minimale kwaliteitsvereisten, conform de Vlaamse Wooncode. Nieuw is dat het conformiteitsattest een rol krijgt toebedeeld en op verschillende niveaus van het huurdecreet als voorwaarde, bewijs of weerlegbaar vermoeden wordt opgenomen.

5. Medehuurders

Voortaan is een partner binnen huwelijk of wettelijke samenwoning van rechtswege medehuurder is. De partners zijn hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk jegens de verhuurder. Bij beëindiging van de relatie bepalen de partners zelf wie huurder blijft.

Er is ook aandacht voor feitelijke samenwoningen, waar de toestemming van de verhuurder vereist is om de extra persoon contractueel medehuurder te maken.

6.Verhuur aan studenten

Voor de studentenhuisvesting blijft de huurwaarborg van twee maanden gelden, als uitzondering op de verhoogde huurwaarborg van drie maanden huur, en de welke ten vroegste betaalbaar is twee maanden voor de aanvang van de huur.

De stilzwijgende verlenging is uitgesloten bij studenteverhuur.

De studentenhuuroverkomst kan voortaan vroegtijdig worden beëindigd wanneer de student zijn studies beëindigt of bij het overlijden van één van zijn ouders.

               

Adrien WATERBLEY